Podstawy prawne do funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych stworzyła Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000r. nr 80, poz.903 z późn. zm.), z mocą obowiązywania od dnia 1 stycznia 1995r. I tworzy je ogół właścicieli (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w danym budynku.

Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej posiada prawo własności przynajmniej jednego lokalu oraz połączony z nim określony udział w nieruchomości wspólnej zapisany w księdze wieczystej. Koszty utrzymania lokalu w całości obciążają jego właściciela, natomiast w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej partycypują wszyscy właściciele lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Nieruchomość wspólną stanowiącą te części i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. W szczególności: dach, elewacje, klatki schodowe, instalacja elektryczna na klatce schodowej, poziomy i piony instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacja gazowa (do gazomierza) i centralnego ogrzewania.

W zależności od ilości lokali w danej nieruchomości wspólnoty dzielą się na:

„małe” - gdy ilość lokali nie przekracza siedmiu – w przypadku tym do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie Ustawy o własności lokali oraz w szczególności przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o wspólnocie.

 „duże” - gdy ilość lokali przekracza siedem – w przypadku tym do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy przywołanej powyżej Ustawy.
W „dużych” wspólnotach wszelkie decyzje przekraczające zakres tzw. zwykłego zarządu podejmowane są w formie uchwał, przyjmowanych większością głosów liczoną według ilości udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast we wspólnotach „małych” muszą one zostać podjęte jednomyślnie.

Uchwały zapadają na zebraniach ogółu właścicieli lokali, bądź indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub zarządcę. Zebrania wspólnot mieszkaniowych powinny odbywać się przynajmniej raz w roku, nie później jednak niż do końca I kwartału. Przedmiotem takiego zebrania jest w szczególności ocena pracy zarządu (we wspólnocie „małej”) oraz ustalenie planu wydatków i remontów na dany rok.
Ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku „dużej” wspólnoty właściciele lokali decydują o wyborze zarządu, natomiast w „małej” wspólnocie wszyscy jej członkowie dokonują wyboru zarządcy.
Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd nieruchomością  wspólną licencjonowanemu zarządcy, który przejmuje tym samym ciążące na wspólnocie i zarządzie wspólnoty obowiązki.